Høyere renter tilsier normalt at den økonomiske aktiviteten skal avta. Boligprisene responderer spesielt sterkt på renteendringer, finner man i forskningslitteraturen.
Likevel går det fremdeles godt i norsk økonomi. Ledigheten er lav og boligmarkedet har heller ikke hatt noen nevneverdig korreksjon – ennå.
Det er samtidig klare tegn til at boligbyggingen avtar. Tall fra Boligprodusentenes Forening og Prognosesenteret viser et fall i igangsettingen på nesten 50 prosent de siste 12 månedene. Samtidig rapporterer Samfunnsøkonomisk Analyse om en nedgang i boligsalget på 63 prosent i samme periode. Det bærer bud om lav igangsetting også i tiden fremover.
Dette er helt klart dramatisk for byggenæringen, men det bør også gjøre oss urolige for den fremtidige økonomiske utviklingen. Kraftige fall i boligbyggingen har vist seg å være en meget god ledende indikator for fremtidige nedgangstider – resesjoner.
Professor Ed Leamer ved UCLA har to forskningsartikler med de ganske beskrivende titlene: «Housing IS the business cycle» og «Housing really is the business cycle: What survives the lessons of 2008–09?».
Der fremholder han at den beste ledende indikatoren for en fremtidig resesjon i USA er når det skjer et betydelig fall i byggeaktiviteten. Byggeaktiviteten falt markant i forkant av ni av 11 resesjoner i USA etter annen verdenskrig.
Unntakene er dotcom-resesjonen tidlig på 2000-tallet og den som fulgte i kjølvannet av demobiliseringen etter Korea-krigen i 1953.
Kan utviklingen i byggeaktiviteten varsle nedgangstider også i andre land enn USA?
Knut Are Aastveit, Eyo Herstad og jeg undersøkte dette i en forskningsartikkel fra 2019. Funnene viste at fall i boligbyggingen er en god ledende indikator for fremtidige resesjoner i land der mange eier sin egen bolig, som Norge og USA.
I land med lav andel egeneide boliger, som Japan og Sør-Korea, er den en dårligere prediktor.
Fall i byggeaktiviteten har prediksjonsevne ut over det som kan forklares blant annet av forskjellen mellom renter på obligasjoner med lang og kort løpetid, «term-spreaden», som er en hyppig brukt varslingsindikator for nedgangstider.
La oss se på utviklingen i boligbyggingen i forkant av finanskrisen i USA og i Norge:
- I USA var det negativ årsvekst i igangsettingene allerede i andre kvartal 2006. Da var fallet nesten ti prosent sammenlignet med året før.
- Ett år senere var de 29 prosent lavere enn de var i tilsvarende kvartal i 2005. I andre kvartal 2008 var det 51 prosent færre igangsettinger enn det var i andre kvartal 2005.
- I Norge var årsveksten negativ fra andre kvartal 2007. Da var fallet nesten syv prosent relativt til samme kvartal året før.
- Et år senere var igangsettingene 40 prosent lavere enn i tilsvarende kvartal i 2006. Begge fallene startet i god tid før resesjonen inntraff.
(For Norge har jeg brukt tall fra Boligprodusentenes Forening og Prognosesenteret mens jeg for USA har hentet tall fra St. Louis Feds database, FRED.)
Hvordan ser dagens tall ut?
- I USA var det negativ årsvekst i tredje kvartal i fjor. Da var fallet nesten åtte prosent. Ved utgangen av fjoråret var fallet 16 prosent.
- I Norge er bildet ganske likt. Fallet i tredje kvartal i fjor var litt over syv prosent, mens det ved utgangen av året var omtrent 20 prosent.
- Månedstall viser at tendensen har fortsatt i begge landene i 2023. Fra januar 2022 til januar 2023 var fallet i igangsettinger litt over 21 prosent i USA og nesten 41 prosent i Norge.
- I Norge fortsatte tendensen i februar, og da viste tallene et fall på 48 prosent sammenlignet med samme måned i fjor. For USA er ikke februartallene blitt rapportert ennå.
Om boliginvesteringene fremdeles er en god prediktor for resesjoner vil tiden vise, men dersom historien gjentar seg, er det nå klare signaler om at USA kan stå overfor en resesjon i nær fremtid.
Dette i seg selv er bekymringsfullt, for det sies jo at når amerikansk økonomi nyser, får europeisk økonomi forkjølelse noen måneder senere. Dette er også konsistent med utviklingen i «term-spreaden», som nå er mer negativ enn den har vært på over 40 år – nok et tydelig signal om at amerikansk økonomi kan være på vei inn i en resesjon.
Også for Norge bør varsellampene blinke. Fallet i igangsetting kan være et tidlig signal om at vi går mer turbulente tider i møte.
Inflasjonen er fremdeles høy, og sentralbanker i vestlige land forsøker å nedkjempe den ved å øke rentene. Det er forståelig, gitt mandatet for pengepolitikken og kostnadene ved høy inflasjon. Samtidig varsler det kraftige fallet i igangsetting av boligbygging om at en resesjon kan være nært forestående. Da vil også inflasjonen falle.
Kombinert med usikkerhet og trøbbel i banksektoren i USA og Europa kan dette tyde på at man bør trå varsomt i rentesettingen i tiden fremover.
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.