For første gang har Finanstilsynet gjort en grundig analyse av sammenhengen mellom befolkningsveksten i Norge og boligbyggingen.
Funnene står i skarp kontrast til budskapet fra en rekke aktører i boligmarkedet som hevder det bygges alt for få nye boliger i Norge til å holde tritt med etterspørselveksten.
Beregninger fra blant andre Prognosesenteret og Boligprodusentene anslår at det i dag burde bygges minst 38.000 nye boliger i året for å holde tritt med befolkingsveksten - i motsetning til de omlag 30.000 man ligger an til å bygge i år.
Flere har brukt underskudd i boligbyggingen som argument for at et vedvarende boligprisfall i Norge er usannsynlig.
- Banalt
Men den konklusjonen har liten støtte hos Finanstilsynet.
- Vi vil avvise påstanden om at det er umulig at boligprisene kan snu som følge av for lav boligbygging. Et fremtidig prisfall kan ikke utelukkes. Det er nærmest banalt å påpeke det, sier direktør i Finanstilsynet Morten Baltzersen til DN.no.
Tilsynet la i dag frem rapporten "Finansielt utsyn 2013". Der går det for det første frem at nyboligbyggingen nå holder tritt med økningen i antall husholdinger - og vel så det.
"Til tross for rekordhøy samlet befolkningsvekst har antall husholdninger økt mindre enn antall nye boliger", heter det blant annet i rapporten.
I tillegg slår rapporten fast at, uavhengig av om det bygges for mye, for lite eller akkurat passe mange boliger nå, kan etterspørselen etter boliger falle.
Etterspørselen kan naturligvis bli påvirket av en krise i norsk økonomi - noe som i seg selv er mer sannsynlig enn mange kan ha inntrykk av.
Les: Så lite skal til for å utløse norsk krise
Bedring i Europa kan gi norsk boligkrakk?
Det som ikke er like opplagt, er at et boligprisfall i Norge også kan utløses og forsterkes av en bedring i økonomien i Europa.
Årsaken er at hele 60 prosent av befolkningsøkningen i Norge kommer som følge av innvandring, der en stor del er arbeidsinnvandrere fra Europa.
"Gitt at innvandrerne er mobile over landegrensene, vil økonomisk tilbakeslag i Norge eller sterk oppgang i utlandet, ha betydelige konsekvenser for befolkningsutviklingen. Stor nedgang i nettoinnvandringen kan innebære et potensielt boligoverskudd i Norge", skriver tilsynet i rapporten.
Finanstilsynet mener utviklingen i Irland, der boligprisene kollapset etter finanskrisen, illustrerer hva som kan skje ved et økonomisk omslag i eller rundt land med høy arbeidsinnvandring, slik Norge har hatt de siste årene.
- Sammenligningen mellom Norge og Irland må ikke trekkes for langt. Det er blant annet store forskjeller knyttet til bankens soliditet, graden av statsgjeld og nivået på boligbyggingen. Men det som hendte i Irland illustrerer hvilke mekanismer som kan slå til, sier direktør for finans- og forsikringstilsyn Emil R. Steffensen overfor DN.no.
Bygges nok allerede?
En likhet mellom Norge og Irland er at den voldsomme befolkningsøkningen er drevet av blant annet arbeidsinnvandring. I årene 1995-2007 økte befolkningen i Irland dramatisk, der 60 prosent av nettoøkningen skyldes innvandring, akkurat som situasjonen i Norge nå. En annen likhet var at veksten i antall husholdninger var langt lavere enn befolkningsveksten, også det likt situasjonen i Norge i dag, ifølge Finanstilsynet.
I figuren under viser Finanstilsynet hvordan netto befolkningsvekst ganske riktig har gått fra 35.000 i året i 2006 til over 60.000 i 2012. Men samtidig har økningen i antall nye husholdninger i Norge ligget nærmest stabilt på 30.000 i året.
Tallene viser riktignok at boligbyggingen ikke holdt tritt med antall nye husholdninger i perioden 2007 til slutten av 2011, men siden den gang har det blitt bygget flere boliger enn veksten i antall husholdninger, ikke færre.
Ifølge Finanstilsynet vil bedrede konjunkturer i Europa eller nedgangskonjunktur i Norge kunne føre til at arbeidsinnvandrerne slutter å strømme til Norge - og at mange drar hjem. Effekten dette hadde på det irske boligmarkedet var både plutselig og voldsom.
"Utviklingen i Irland etter finanskrisen viser at nettoinnvandringen kan endres dramatisk på kort tid ved konjunkturomslag", skriver tilsynet i rapporten.
Slike utviklingstrekk kan også forekomme i Norge, mener direktør Emil Steffesen i Finanstilsynet.
- Et konjunkturomslag i Norge kan gjøre noe med befolkningsøkningen som igjen kan utløse eller forsterke en nedgang i boligprisene i Norge, bekrefter han.
- Ikke opptatt av folks interessser
Administrerende direktør i Boligprodusentene, Per Jæger, stiller seg tvilende til konklusjonene og tallene fra Finanstilsynet.
- Jeg må si jeg ikke liker argumentasjonen fra direktøren i Finanstilsynet. Han viser egentlig bare at tilsynet er mest opptatt av bankenes interesser, og det er kanskje derfor de argumenterer som de gjør. De har aldri vært opptatt av de som trenger et sted å bo, sier Jæger.
Les hele saken her: Fnyser av krakk-advarsel fra Finanstilsynet
Les også:
Denne trippelsmellen kan gi norsk boligkrakk
Rentebomben som burde bekymre bankene
- Boligboblen skal tas (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.