Vi leser med interesse innlegg i DN 30. april av Jon Mjølhus, der han argumenterer for at boligutbyggeres iver etter å få regulert mer areal vil føre til at utbyggingsklare tomter kan bli liggende brakk, i påvente av en høyere regulert utnyttelse.

Situasjonen som beskrives er etter vår erfaring mer teoretisk enn reell, og det ligger til sjeldenhetene at utbygger avventer en høyere utnyttelse av sin tomt før man setter i gang salg og oppføring.

Jacob L’Orsa
Jacob L’Orsa

Utviklere og boligbyggere ønsker å få bygd ut sine tomter raskest mulig etter at de har kjøpt eller sikret seg utbyggingsvolum, for å utnytte egne ressurser, møte etterspørsel i markedet og så gå videre til neste prosjekt.

Utbyggers hensikt er å oppnå størst mulig avkastning for en tomt – innenfor et ganske begrenset tidsrom. Utbygger legger mye kapital i tomtekjøpet og har begrenset tid på seg til å skape den avkastning som eierne søker, som gjerne er 10 – 15 prosent årlig.

Vi kan gjøre et forenklet eksempel for å vise dette. En tomt kjøpes i år 0, reguleres i år 2, oppføres år 3, og er ferdig solgt i år 4. Tomtekost, prosjektkost og utsalgspris er henholdsvis størrelsene 10.000, 50.000 og 75.000 (per kvm boareal). Dette prosjektet gir utvikler 150 prosent avkastning på tomteinvesteringen, men 25 prosent avkastning på totalinvesteringen (som er 60.000), og videre en 15 prosent internrente over fire år.

Ragnar Eggen
Ragnar Eggen

Dersom det skal lønne seg (målt som stabil internrente) å utsette dette prosjektet i to år, med alle størrelser låst, må man få 33 prosent økt utnyttelse. Det tilsvarer en økning fra 150 prosent – 200 prosent utnyttelse, eller 200 prosent til 266 prosent utnyttelse.

De som jobber med eiendomsutvikling, vet at slik økning er krevende å få igjennom hos administrasjon og politikere i de aller fleste kommuner.

Man bør også ta hensyn til at mye av investeringen i år 0 vil være egenkapital. Dette vil ved en utsettelse stå uten avkastning i ytterligere to år, og det skjer mens man også løper risikoen at prosjektet ikke blir særlig større, eller at andre faktorer forandrer seg i negativ retning. En investor som legger såpass mye på bordet vil ha problemer med å forsvare null avkastning i så mange år.

Det kan argumenteres med at en del utbyggere som de siste årene er blitt forsinket i sine prosjekter, har endt opp med å få høyere avkastning enn de forventet på grunn av raskt stigende boligpriser – men dette er en etter-rasjonalisering, da prisveksten har vært like uventet for markedet som rentenedsettelsene har vært.

Vår erfaring er at en tomts verdi som «sparebøsse» vil bli overgått av dens verdi som innsatsfaktor for et utbyggerselskap.

Vi selger mange tomter i forskjellige utviklingsstadier, og opplevelsen er slett ikke at man ønsker å legge tomten i en tomtebank – tvert om er fokus alltid på hvor fort tomten kan settes i produksjon.

Om det er kjøpere som ser på tomt som en langtidsinvestering som gir null løpende avkastning, men forventes å stige i verdi – så når de ikke opp i budrundene i de prosjektene vi har solgt. Dette tror vi er fordi det gir altfor dårlig samlet avkastning i forhold til risikoen.

En annen forutsetning som må tas inn, er at et større prosjekt ikke lar seg selge like fort som et mindre prosjekt – flere boliger må selges over lengre tid. Normalen er at en tomt, eller et prosjekt, deles opp i delprosjekter som kan selges og bygges som en enhet, og at neste delprosjekt rulles ut så fort man har trygghet for at det forrige solgte bra nok.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.