Forslaget til ny lov om eiendomsmegling bærer preg av stor innflytelse fra eiendomsmeglerbransjen og hensynet til selgers interesser. Kjøpernes behov er i mindre grad blitt undersøkt og ivaretatt.
Alle som kjøper bolig, må gjennom en budrunde eller budforhandling. Vi praktiserer i Norge det som kalles for auksjonsprinsippet, med en åpen budrunde, der høyeste bud får tilslaget.
Eiendomsmegler fungerer i de aller fleste tilfeller som mellommann og administrator av budrunden. Hvordan budrunden skal foregå er regulert gjennom lov om eiendomsmegling.
Selgers og kjøpers interesser er åpenbart motstridende i en budrunde. Selger vil ha best mulig pris, og støttes av eiendomsmegler for å oppnå dette. Kjøper vil ha lavest mulig pris, og står normalt sett alene for å ivareta sine interesser i budforhandlingene.
Denne ubalansen, der kjøper står alene mot en profesjonell part, gjør budrunden til et mareritt for mange kjøpere.
Det er ofte betydelig kamp om kjøpsobjektene. Dermed blir eneste mulighet å melde seg som budgiver via eiendomsmegler, være med på karusellen og fortløpende by høyere enn siste budgiver.
Man risikerer å betale for mye i forhold til gjeldende markedsnivå, eller å tape budrunden. Ikke alltid fordi ikke pengene strekker til, men fordi angsten for å tape penger blir for stor. En redsel som kan være en sunn refleks, særlig hvis to budgivere byr over hverandre med flere hundre tusen.
Det finnes imidlertid metoder som kjøper kan bruke for å unngå den tradisjonelle budrunden, nemlig lukkede, «hemmelige» bud eller bud direkte til selger.
Dette er i dag helt lovlige metoder. I forslag til endringer av lov om eiendomsmegling er reglene for dette blitt drøftet. Det er foreslått å forby lukkede eller hemmelige bud.
Flertallet i lovutvalget innstiller derimot på at bud direkte til selger fremdeles skal være lovlig. Norges Eiendomsmeglerforbund har ønsket å kvitte seg med denne muligheten, men har ikke fått flertall.
Som boligkjøpsrådgiver har jeg vært tilbakeholden med å anbefale boligkjøpskunder å gi bud direkte til selger eller å praktisere hemmelige bud. Det har fungert ganske greit å bruke normalmetoden med vanlige budrunder.
I de siste månedene har det imidlertid vært et tøft boligmarked for kjøpere. Med få boliger til salgs, høy etterspørsel og påfølgende vanvittige budrunder særlig for attraktive boliger. Da har det vist seg å være fint å ha alternative verktøy i kassen, som bud direkte til selger og hemmelige bud.
Tenk deg at du har tapt fire budrunder og plutselig ser at drømmehuset er for salg. Du orker ikke tanken på å gå igjennom nok en budrunde, men vil ha en rask og smertefri forhandlingsprosess hvor du forhåpentlig sikrer deg boligen. Du har ganske god oversikt over markedet, eller du får hjelp til å vurdere markedsprisen for boligen. Ville det ikke da være fristende å gå direkte til selger med et bud innenfor akseptabelt markedsnivå?
En slik fremgangsmåte, som ofte blir kalt «kupping», er åpenbart ikke så festlig for de andre interessentene som venter på visning og som får beskjed om at den er avlyst. Men alle kjøpere har muligheten til å gi selger et direkte bud.
Dessuten er metoden hjemlet i prinsippet om fri forhandlingsrett, som er viktig i landet vårt.
Noen, deriblant representanter for eiendomsmeglerstanden, vil hevde at å gå direkte til selger er å «snike i køen». Men det er nok ikke slik at en budrunde er en ordinær billettkø der du får kjøpt billett, bare du er snill jente eller gutt og står lenge nok og venter. Det er en beinhard konkurranse hvor selger har en profesjonell mellommann til å hjelpe seg med å dra prisen opp mest mulig.
Derfor er det fornuftig at det ikke er foreslått å forby bud direkte til selger.
Hemmelige bud kan også være et godt verktøy. Det betyr at du gir et bud, via megler, hvor du tar forbehold om at andre interessenter ikke skal få vite om budet. Det er opp til selger å godta forbeholdet om hemmelighold, samt ta stilling til budet.
Dukker et slikt bud opp midt i en budrunde, vil forbeholdet om hemmelighold trolig ikke bli godtatt, og budet blir avvist. Med mindre det er skyhøyt, og selger føler seg fristet til å godta det.
Men la oss si at boligen har vært ute for salg en stund. Det er interessenter på listen hos eiendomsmegler fra tidligere visninger, men ny budgiver ønsker å forhandle i fred med selger uten at slumrende tidligere interessenter våkner til live. Da kan et forbehold om hemmelig bud være både hensiktsmessig og betimelig og et viktig bidrag til at handelen i det hele tatt kommer i stand. Noe jeg selv var med på å bidra til for en liten tid tilbake. Til glede for både kjøper og selger.
Derfor er det lite klokt å forby dette.
Metoden vil i liten grad bli brukt i løpende budrunder, men kan være et viktig bidrag i enkeltstående budforhandlinger. Transparente prosesser er en fin ting, men hensynet til åpenhet må ikke overskygge mulighetene for å få til en god handel.
Eiendomsmeglerloven er pliktig til å gi instruks om informasjon om mottatte bud til interessenter og budgivere.
Dette er ikke foreslått endret. Lovteksten gir eiendomsmegler i oppgave å orientere interessenter om mottatte bud, så «langt det er nødvendig og mulig».
Denne bestemmelsen er ganske vag og gir eiendomsmegler ansvaret for å vurdere hva som er nødvendig og mulig.
Jeg har erfart at det av taktiske grunner ikke blir informert om tidligere inngitte bud, særlig hvis de har vært lave, til nye mulige budgivere. Dette fremstår som dårlig meglerskikk, da vissheten om at andre interessenter har gitt lave bud på boligen forteller noe om hvilken verdi boligen anses å ha i markedet.
På denne bakgrunn bør det innføres en plikt for megler til å orientere om alle bud som er innkommet i løpet av salgsprosessen.
… hensynet til åpenhet må ikke overskygge mulighetene for å få til en god handel
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.