Førstelektor Jon Mjølhus ved Universitetet i Sør-Norge hevder at boligmarkedet påvirkes av utbyggere som utsetter prosjekter i påvente av økt utnyttelse (DN 30. april), noe meglerparet Jacob L’Orsa og Ragnar Eggen kontant avviser (DN 12. mai). Førstnevnte viser til såkalt realopsjonsteori, mens sistnevnte bygger på internrentemetoden og markedserfaringer.

Mjølhus argumenterer med et tenkt eksempel: «La oss si en utbygger får politikerne med på å øke utnyttelsesgraden … en omregulering til høyere utnyttelse vil være risikofri og dermed attraktivt.»

L’Orsa og Eggen kontrer med: «De som jobber med eiendomsutvikling, vet at slik økning er krevende å få igjennom hos administrasjon og politikere i de aller fleste kommuner.» Med det henviser de Mjølhus’ eksempel til det akademiske elfenbenstårnet.

Men det er ingen tvil om at akademikerens valg av realopsjonsteori står seg. En tomt representerer muligheter, realopsjoner, som gir den verdi. Realopsjonsmodeller gir svar på når en opsjon bør utøves, som er diskusjonstemaet her.

… minner om hva Jens Stoltenberg har fortalt om sitt påbegynte doktorgradsarbeid: Det konkluderte med å la oljen ligge i Nordsjøen til evig tid

Meglernes internrentemodell derimot, rangerer alternative investeringsmuligheter. At de med et regneeksempel viser at det kan være uøkonomisk å utsette en tenkt utbygging noen år i påvente av verdiøkning, belyser heller ikke problemstillingen.

Mjølhus trekker på sin side inn «Hotellings lov», som minner om hva Jens Stoltenberg har fortalt om sitt påbegynte doktorgradsarbeid: Det konkluderte med å la oljen ligge i Nordsjøen til evig tid for å få prisstigningsgevinsten.

Som finansminister ville Stoltenberg heller pumpe opp oljen så fort som mulig. Det indikerer jo at teorien ikke er praksisrelevant, i tråd med meglerparets argumentasjon. Men vi må gå litt dypere enn som så.

Allerede i 1996 ble det publisert en forskningsartikkel (av Grenadier), som viste at eiendomsmarkedet fungerer som om aktørene var realopsjonsutøvere, som er hovedargumentet til Mjølhus.

I praksis blir investeringskalkylene gjort som Lorang og L’Orsa viser til, men i tillegg gjør man skjønnsmessige vurderinger blant annet av om det finnes alternative utbyggings-, utleie- eller avhendingsmuligheter. Markedsresultatet av aktørenes skjønnsutøvelse blir altså som om de gjorde realopsjonskalkyler, selv om bare et fåtall av dem kjenner teorien og knapt noen bruker den.

Dermed fungerer markedet som om aktørene utsetter utbygging, selv om alle involverte ærlig og oppriktig kunne sverget på at så ikke skjer.

Men at realopsjonseffekten etter alle solemerker faktisk finnes, behøver ikke å bety at den har avgjørende betydning. Med dagens reguleringsregime er de offentlige prosessene for langdryge og usikre til å bekymre seg om utbyggernes igangsettingsiver.

Det viktige spørsmålet er hvordan reguleringsprosessene kan legges opp for å både ivareta relevante samfunnshensyn og holde tidsrammer som gir markedet muligheten til å dekke aktuelle behov.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.