Boligbehovet i Oslo er på om lag 5000 nye boliger årlig, ifølge Prognosesenteret, mens det i gjennomsnitt er bygget mindre enn 3000 boliger hvert år de ti siste årene. Boligmarkedet, som de fleste andre markeder, styres av tilbud og etterspørsel. Det ser heller ikke ut som om presset fremover blir lavere.

Oslo kommune regulerte tomter til 810 boliger i Oslo i fjor. For de ni første månedene i år er tallet 1410. Problemet er ikke at markedet ikke fungerer. Problemet er at Oslo kommune ikke regulerer nok boliger.

Da er det merkelig at kommunen mener at løsningen på problemet er å bruke skattepenger til å selge boliger med rabatt. Innsatsen burde ha vært satt inn på å øke tilbudet i markedet.

Oslo kommune og kommunale selskaper med tomtebanker har i mange år vært helkommersielle – de har solgt tomtene til markedspris. Det er et godt prinsipp, hvis man ikke ønsker å forfordele noen. Byrådsplattformen for de neste fire årene rokker ved dette prinsippet. Det er foreslått flere tiltak for rimeligere boliger.

Det såkalte tredje boligmarkedet, der kommunen både er utvikler, utbygger og selger eller utleier av boliger, alene eller sammen med andre, ligger i plattformen. Å regulere dette slik at eierne som kommer billig inn i boligmarkedet hverken får en fordel eller ulempe når de skal kjøpe sin neste bolig, er en krevende øvelse.

Det er langt enklere å tilby billige utleieboliger til noen få, selv om det sannsynligvis blir diskusjon om kriteriene for å leie.

Kommunen har mye makt, som tomtebesitter og regulerende myndighet, også over sluttprisen. Tomteprisen er den mest variable kostnaden i et utviklingsprosjekt – og den kostnaden som dermed styrer prisforskjellen i markedet mest. Derfor vil et prosjekt i for eksempel Brumunddal ha en langt lavere pris per kvadratmeter bolig enn et tilsvarende prosjekt i Oslo sentrum. Utviklings- og byggekostnadene, samt utviklernes margin varierer langt mindre fra prosjekt til prosjekt.

Historisk har kommunen og kommunens selskaper solgt tomter dyrest mulig, til glede for alle innbyggerne. Midlene har kommet fellesskapet til gode. Når kommunen har eid noen av de største og mest attraktive områdene i byen, Tjuvholmen og Bjørvika er to eksempler, har prisen på boligene som har blitt bygget her blitt høyere enn i mange andre deler av byen.

Å ønske seg billige boliger til førstegangskjøpere på den ene siden og samtidig maksimere prisen på tomter på den andre korresponderer dårlig.

Kommunen lanserer som en del av plattformen også Oslobolig, et selskap der kommunen og én eller flere aktører på non-profit-basis skal utvikle rimelige boliger. Ideen om et privat-offentlig-samarbeid er i utgangspunktet godt. Det finnes mange eksempler på at privat initiativ og risikokapital kan utvikle både bygg og infrastruktur raskt og kostnadseffektivt. Men vi har ingen eksempler der private aktører har levert sine tjenester med forutsetning om at de ikke skal tjene penger.

Veldedighet gir heller ikke incentiv for å være effektiv. De aller fleste selskaper har som mål å gi avkastning til sine eiere, ikke alene sysselsette medarbeidere.

I tillegg vil det i et slikt samarbeid bli en interessant diskusjon om hvem som skal ta risikoen ved eventuelle tap, kommunen eller de private. Hvis oppsiden er null og nedsiden er til stede, vil det nok være få interessenter når det skal velges mellom potensielle samarbeidspartnere.

Virksomheter uten avkastningskrav er sannsynligvis ikke den beste partneren for kommunen for å sikre mest mulig effektivitet i utviklingen av nye boliger.

Kommunen har store tomter som skal utvikles både på Filipstad og Grønlia. Dette er attraktive tomter, med stort potensial for betydelige inntekter til kommunen. Å avgi tomtearealer her for at en liten gruppe skal bo billigere, er ikke et godt samfunnsøkonomisk virkemiddel.

Hadde kommunen endret praksis og stilt disse tomtene til disposisjon i bytte mot konsepter som sikret lavest mulig pris og flest mulig boliger, ville dette bidratt til langt lavere boligpriser i disse områdene. Da hadde det blitt en konkurranse mellom utviklerne om å bygge smart og kostnadseffektivt. Sannsynligvis vil dette gi bedre effekt enn et non-profit-samarbeid.

Det andre løsningsalternativet er enda mer opplagt. I byrådsplattformen står det: «Vi vil legge til rette for at det kan bygges flere tusen nye boliger i Oslo hvert år». Det beste middelet kommunen har for å holde prisveksten lav og sikre boliger til flere er å øke regulering av tomter og gi tillatelse til å bygge høyere og tettere i sentrum.

Da slipper kommunen å etablere et alternativt boligmarked og legge ut egne tomter på billigsalg.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.