Finanstilsynet foreslår nå å stramme inn utlånsforskriften. Forslaget har nettopp vært på høring.
Finanstilsynet har gjort sin vurdering ut fra hensynet til finansiell stabilitet alene, uten å vurdere fordelingsvirkningene av boliglånsreguleringen. Dette selv om Finansdepartementet har bedt tilsynet omtale hvordan reguleringen påvirker ulike grupper låntagere. Tilsynet har vurdert virkninger på førstegangskjøpere og boligkjøpere i distriktene, men ikke på ulike grupper ut fra inntekt og formue.
Dersom kravene i utlånsforskriften har negative fordelingsvirkninger, har det trolig store konsekvenser. Norges Bank uttrykker dette godt i et vedlegg til Finanstilsynets høringsnotat: «Inngangen i boligmarkedet, det vil si når man kjøper sin første bolig, er viktig i et marked med stigende boligpriser over lengre tid, siden det vil ha kraftige effekter for hvordan en persons formue utvikler seg over hele livsløpet.»
Finanstilsynet anerkjenner i høringsnotatet at krav «til finansforetaks utlånspraksis påvirker visse låntagergrupper i befolkningen mer enn andre, herunder grupper med relativt lite oppsparte midler og lave inntekter», men konkluderer etter et kort avsnitt med at det er «vanskelig å vurdere hvordan kravene i boliglånsforskriften samlet sett har slått ut for ulike grupper i samfunnet».
Spørsmålet som burde vært besvart, er i hvilken grad kravene i utlånsforskriften gjør at de med lav inntekt eller formue, eller foreldre med lav inntekt eller formue, kommer senere inn på boligmarkedet enn andre – og med mindre kapital.
I det nevnte vedlegget fra Norges Bank finner man analyser som gir gode utgangspunkt for å besvare dette spørsmålet.
- Norges Bank finner at kravet om å tåle fem prosentpoeng høyere rente, det såkalte rentestresskravet, i større grad begrenser mulighetene for husholdninger med lave inntekter. Årsaken er at normale utgifter til livsopphold tar en større del av inntekten for de med lav inntekt. Da gjenstår det mindre til å betale økte renter.
- Norges Bank presenterer også foreløpige funn fra forskning om fordelingsvirkninger av krav til gjeldsgrad. Forskerne finner at foreldres formue har betydning for når man kjøper sin første bolig. De med foreldre med lav formue kjøper sin første bolig senere enn de med foreldre med høy formue. Analysen viser at bare rundt halvparten av forskjellen forklares av egenskaper ved boligkjøperne selv, som egen inntekt, formue og utdannelse.
Forskerne finner at forskjellen i kjøpstidspunkt ser ut til å ha økt over tid. De peker på at dette kan ha sammenheng med innføring og innstramning av boliglånsreguleringen, men at andre forklaringer, som virkningen av høyere boligpriser, ikke kan utelukkes.
Det er utfordrende å vurdere fordelingsvirkningene av utlånsforskriften, men det er ikke umulig. Enkle modellanalyser av den typen Norges Bank har gjort for rentestresskravet, bør være mulig å gjøre også for kravet til maksimal gjeldsgrad – for ulike forutsetninger om egenskaper ved boligkjøperne selv og deres foreldre. Trolig finnes det relevant forskning fra andre land. Etter hvert vil det også komme flere resultater fra pågående forskning på norske forhold.
Finansdepartementet må nå spørre seg om høringsnotatet gir et tilstrekkelig grunnlag for å ta stilling til hvor strenge krav utlånsforskriften skal stille. Det kan være verdt å minne seg selv på at veilederen til utredningsinstruksen er nokså tydelig på at «viktige fordelingsvirkninger bør beskrives» og at hvis «tiltaket som anbefales gir betydelige negative virkninger for noen grupper, skal utredningen gi særskilt informasjon om dette».
Hensynet til finansiell stabilitet er viktig. Etter all sannsynlighet er det fornuftig med en viss regulering av boliglån. Men vi må vite mer om fordelingsvirkningene for å kunne vurdere hvor strenge kravene bør være.
De med foreldre med lav formue kjøper sin første bolig senere
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.