For tiden debatteres forskjellige tiltak for å forbedre det norske boligmarkedet. Boligprisene har steget kraftig i de siste tiårene. I de store byene har prisene blitt svært høye, noe som særlig påvirker førstegangskjøpere som mangler tilstrekkelig egenkapital. I tillegg er den høye boliggjelden blant norske husholdninger en bekymring for Finanstilsynet og Norges Bank.
Et tiltak som kan hjelpe, og som også har andre positive konsekvenser, er innføring av en boligskatt. I Norge skattlegges bolig lavt. Mens renten på boliglån trekkes fra på skatten, beskattes ikke fordelen av egen bolig, og selveid bolig gir rabatt i formuesskatten. Økt boligbeskatning vil gjøre det lettere å komme inn på boligmarkedet, redusere gjeldsnivået, bedre økonomiens effektivitet, øke progressiviteten i skattesystemet og bringe inn skattepenger som kan brukes til å redusere mer ineffektive skatter eller betale for statlige tjenester.
Ettersom økt boligbeskatning øker kostnaden ved å eie, vil betalingsvillighet og dermed boligpriser reduseres. Avkastningen på å eie bolig synker, dermed synker også summen man er villig til å betale for boligen. Det gjør det lettere å komme seg inn på markedet med lav egenkapital, samtidig som boliggjelden blir lavere. Basert på en enkel modell anslår jeg at prisene vil falle med rundt 20 prosent hvis man skattlegger bolig som annen formue.
Ettersom økt boligbeskatning øker kostnaden ved å eie, vil betalingsvillighet og dermed boligpriser reduseres
Hva betyr skattlegging som annen formue? Når man bor i en selveid bolig betaler man i praksis husleie til seg selv. Dette er avkastningen av å eie egen bolig, og tilsvarer renter på bankinnskudd eller utbytte på aksjer. Hvis man hadde leid ut boligen ville leieinntekten man da fikk vært skattbar. Skattlegging som annen formue tilsier at man skatter av denne leien til seg selv. Jeg har nylig skrevet en artikkel («Taxation of Housing: Killing Several Birds with One Stone», kommende i Review of Income and Wealth) om effekten av en slik skattlegging på fordeling og skatteinntekter, som i tillegg gir det tidligere nevnte anslag på hvordan boligpriser vil påvirkes.
I artikkelen, som er basert på skattesatser og eiendomsverdier fra 2013, beregnes inntekten av egen bolig som tre prosent av verdien Skatteetaten setter på bolig. Inntekten beskattes som kapitalinntekt. For en bolig verdsatt til to millioner kroner vil egenleien være 60.000 kroner, og skatten 16.800 kroner i året. I tillegg økes verdien på selveid bolig i formuesskatten fra 25 prosent til 100 prosent av beregnet verdi. Det betyr at verdien for beregning av formuesskatt økes fra 500.000 til 2.000.000 (en skatteøkning på 16.500 hvis man er over minstefradraget). For å unngå at eldre med lav inntekt, men relativt høy boligformue blir tvunget ut av husene sine, bør det opprettes en ordning hvor skatt for denne gruppen ligger ved huset til salg eller arv.
I dagens situasjon blir investeringer i egen bolig fordelaktig behandlet sammenlignet med andre investeringer. Generelt er det en fordel at skatter er nøytrale. Det vil si at skatter ikke påvirker beslutninger. I denne sammenheng betyr det at investeringer bør foretas ut fra hvor avkastningen er høyest, ikke ut fra hvor skattebelastningen er lavest. En boligskatt vil øke effektiviteten i økonomien fordi den gjør at kapital i større grad investeres med høyere reel avkastning.
Boligskatten er progressiv. Skattesystemet blir mer omfordelende med boligskatt enn uten, målt ved to forskjellige mål på ulikhet. Det er både fordi folk med høy inntekt har dyre boliger, og fordi familier i bunnen av inntektsfordelingen i mindre grad eier bolig enn rikere familier.
I 2013 ville skatten tatt inn nesten 40 milliarder kroner. Nå er skattesatsene litt lavere, men boligprisene høyere, så totalen ville vært lignende. Disse pengene kan brukes for å videre øke omfordeling, til å øke effektivitet ved å redusere skatter med høyt dødvektstap (for eksempel inntektsskatt eller dokumentavgift) eller på helse, utdannelse eller andre statlige behov. På sikt, når eldrebølgen treffer Norge, vil behovet for skatteinntekter øke og inntektskilder med lave skadevirkninger på økonomien vil være desto viktigere.
Dette er en stor reform. Den vil måtte gjennomføres over lengre tid, for å ta hensyn til dagens boligeiere, som vil miste mye egenkapital ved en brå økning av skatt. Politisk sett vil det trolig være vanskelig å gjennomføre en så kraftig økning i boligskatt, selv med tilsvarende reduksjon av andre skatter. Argumentene for en boligskatt er likevel så sterke at politikere bør vurdere det. Selv en mindre økning av boligskatt vil ha de samme positive virkningene, om enn i mindre grad.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.