Tomtefeste er blant de mest komplekse og konfliktskapende rettsområdene i Norge. Loven er endret hele 23 ganger siden den ble innført i 1975.
Lovendring 23 ganger er uoffisiell norsk rekord og gjør det rett og slett umulig å holde tritt. Det spesielle er at dette også gjelder for oss advokater som jobber med slike saker.
Uforutsigbarheten kombinert med at dette angår eiendeler som betyr mye for den enkelte, er dessverre en oppskrift til konflikt. Og det er derfor også svært mange tvister på dette området.
De siste 20 årene har det til nå vært mer enn 50 saker om tomtefeste som har nådd helt til topps i domstolene til Høyesterett. Også dette en uoffisiell norsk rekord innenfor et så vidt snevert rettsområde.
Det er ikke bare de berørte og advokatene som sliter med å forstå reglene. Den norske stat er også dømt for brudd på menneskerettighetene i en sak om tomtefeste i 2012. Dette resulterte i store endringer i tomtefesteloven i 2015. Dessverre ble resultatet av disse endringene et nytt ras av saker som tas inn for domstolene.
Nå skal enda en sak om tomtefeste opp for menneskerettighetsdomstolen. Og Norge kan – utrolig nok – igjen bli dømt for brudd på menneskerettighetene i en sak om tomtefeste.
Ordningen er så uforutsigbar, angår så viktige verdier og er blitt så komplisert at også den norske stat blir satt til rette.
Usikkerheten skaper et stort behov for rådgivning. Dermed er det god etterspørsel etter advokater som kan tomtefeste. Men det koster å prøve sine rettigheter, og mange tar ikke sjansen, selv om de har en god sak. De står alene, og egne og motpartens kostnader kan fort bli betydelige.
Dessverre er det fristende å hevde at dagens tomtefestelov i større grad tilgodeser advokatenes interesser enn å ivareta festerne og grunneierne. Ofte oppleves det bare å være tapere. Bare i Deloitte har vi bistått mer enn tusen familier med tomtefeste. Og det er dessverre mange skjebner vi har møtt. For oss advokater gjør dette sterkt inntrykk.
Det antas å være cirka 300.000 festekontrakter i Norge per i dag og dermed at dette omfatter mer enn én million nordmenn.
Hva er så problemet?
Hovedproblemet er avtalenes varighet. Dette er lange, ekstremt lange, avtaler. Ofte er det flere generasjoner mellom de som inngår avtalen og de som er part når avtalen en gang utløper. I denne perioden på 50 eller kanskje 100 år skjer det store endringer i samfunnsforholdene og dermed også i verdien av den tomten festekontrakten angår.
Vi ville ikke turt å inngå et veddemål om hvordan verden vil se ut om 100 år, men det er nettopp dette mange har gjort i sine festeavtaler. Ingen har så langt klart å utforme regler eller avtaler som klarer å forutsi en slik utvikling. Dette kombinert med at det handler om helt grunnleggende verdier – folks bolig – er årsaken til problemet.
Etter vår oppfatning er det på høy tid å rydde opp. Som et minimum må tomtefestelovens mest konfliktskapende bestemmelser tilpasses.
Et eksempel er usikkerhet rundt fastsettelse av tomteverdi. Her opplever vi i praksis betydelige avvik mellom partenes innhentede verdsettelser. Det er helt normalt med avvik på mellom 100 og 200 prosent. I saken som skal opp for menneskerettighetsdomstolen var differansen hele 350 prosent. Et tiltak som umiddelbart ville redusere antall tvister ville være å klargjøre begrepet og metoden som skal anvendes. Det vil sikre større likhet i takstmennenes verdsettelse og kan enkelt gjøres gjennom et rundskriv, en forskrift eller en standard.
Forbud mot nye festeavtaler bør innføres. Det er ikke lengre behov for denne ordningen.
Etter annen verdenskrig var tomtefeste et godt redskap for å bygge landet. Det ble ikke gitt lån til kjøp av tomt, og tomtefeste var en nyttig ordning. Men i dag er dette behovet ikke til stede, og vi ser heller ingen annen god grunn til å videreføre en ordning som skaper så mange tvister, tapere og koster så mye for partene og for rettsapparatet.
Det er ikke mulig å forutse hvordan verden blir 100 år frem i tid, og det er heller ingen grunn til å prøve. Med riktige tiltak i dag kan vi spare fremtidige generasjoner for mange tvister.
Nok er nok.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.