Må bedriftene betale husleie i krisetiden?

Etter over to uker med krisetiltak, er det fremdeles vanskelig å få oversikt over konsekvensene. Vi vet ikke noe annet enn at det blir katastrofalt for mange bedrifter som nå står uten inntekter, eller i hvert fall med sterkt reduserte inntekter. Alle har de løpende forpliktelser. Husleien er en av de største utgiftene. Er det grunnlag for at en leietager kan slippe å betale leie så lenge krisen varer, eller å få leien redusert?

Vi ser i mediene at det er en rekke huseiere som går ut og sier de vil gi utsettelse på leien, og kanskje også redusere den. Dette gjøres av det som oppgis som «kommersielle hensyn». Det presiseres fra utleierne at dette ikke er fordi de har plikt til å redusere leien. En utsettelse gir ikke nødvendigvis så mye hjelp til leietagerne. Når de skal begynne å produsere/selge igjen, og dermed skape omsetning og verdier til å blant annet betale for seg, vil det ikke hjelpe om de har en massiv gjeld som er opparbeidet under krisen. Med andre ord kan det sies at den ubalansen som skapes ved krisen, ikke vil repareres ved at man må betale senere.

Den alminnelige oppfatning så langt har vært at en leietager ikke kan få redusert leien på grunn av denne krisen vi står oppe i.

Vi mener det er grunnlag for å hevde at dette ikke alltid er riktig.

Dette betyr at leietagere i noen tilfeller kan få redusert leien på grunn av den krisen vi står oppe i.

Grunnlaget for dette er ulike rettsregler innenfor kontraktsretten. Reglene om force majeure har vært hyppig omtalt i disse dager, og kan kanskje være grunnlag for å redusere leieforpliktelsen.

Det er også andre regelsett som kan føre til at leieforpliktelsene kan reduseres, eller i de mest ekstreme tilfellene falle bort. Dette er læren om bristende forutsetninger og revisjonsregelen i Avtalelovens § 36. Alle disse rettsgrunnlagene, supplert av læren om vederlagsrisiko i kontraktsretten, vil kunne føre til at leietagere vil kunne få redusert leien i denne perioden.

I tiden fremover kommer vi til å se at plikten til å betale leie kommer til å bli utfordret, med henvisning til disse reglene. Vi vil også se at betalingsforpliktelsene som ville løpt i tiden krisen varte, vil kunne falle bort. Helt eller delvis.

Det vil kunne være grunnlag for å hevde at utleier ikke har opptjent sitt krav på husleie. I denne situasjonen vi står i, er ikke de utleide lokalene av verdi for leietager. Avstanden mellom den verdien som er avtalt og det lokalene er verdt i dag, er så stor at leien må enten falle bort eller reduseres.

Det beste for partene i slike avtaler som dette, vil være å komme til en enighet gjennom dialog og forhandlinger. Vi mener at slike forhandlinger bør ha disse reglene vi har nevnt her som bakgrunnsteppe.

Fredag kom regjeringen med nye tiltak, der blant annet faste utgifter skal dekkes for noen bedrifter. En slik støtte vil nok kunne ha en viss innvirkning på hvor grensene går i dette spørsmålet. Det er sagt fra regjeringen at krisepakken skal treffe de reelle behovene og ikke være et sugerør inn i statskassen. Det er med andre ord den reelle leien som skal dekkes av staten.

Mye er uklart og usikkert for oss alle. Det vi er helt sikre på, er at den til nå vanlige oppfatningen om at leien skal betales fullt ut vil bli utfordret i tiden som kommer.(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.