- Vi er tilbake på nivåer vi sist så i 2006, da boligmarkedet var på sitt heteste.
Seniorøkonom Katrine G. Boye i Nordea Markets mener det presset man nå ser i boligmarkedet gjør jobben til Norges Bank stadig vanskeligere.
Hun peker på at forholdet mellom omsatte boliger og boliger til salgs, det hun kaller "pressindikatoren" viser hvor hett boligmarkedet er:
- I en situasjon med så høyt press er det ikke overraskende at boligprisene stiger kraftig, skriver hun i Nordeas ferske rapport om økonomiske utsikter.
Ikke en eneste dempende faktor
Boye viser til at antall omsatte boliger for tiden ligger nær 6.000 per måned, mens da markedet var som svakest høsten 2008 var det bare rundt 4.000 omsatte per måned. Tilbudet av boliger til salgs på finn.no har også sunket betydelig. Høsten 2008 var det i gjennomsnitt rundt 19.000 boliger til salgs hver måned, mens gjennomsnittet det siste året var rundt 13.000.
Det er flere faktorer som driver boligprisene, peker Boye på. De som ofte trekkes frem er lånerente, inntektsutvikling, arbeidsledighet, grad av optimisme blant forbrukere og boligbygging relativt til befolkningsveksten
- Det er for tiden ikke én av disse faktorene som virker dempende på boligprisene, heller motsatt.
Rentenivået er fortsatt svært lavt, der gjennomsnittlig rente på et nytt boliglån ligger på rundt 3,5 prosent.
- I tillegg har rentene vært uendret hele det siste året, noe som trolig har dempet forventningene blant låntakerne til renten fremover, skriver hun.
Trygge på jobbene
Inntektsutviklingen har vært god over flere år. De to siste årene har lønnsveksten vært mellom 3,5 og 4 prosent, som sammen med rentekuttene ga en solid økning i kjøpekraften i 2009 på nesten fem prosent. Det var vekst i kjøpekraften også ifjor, men betydelig lavere på to prosent.
Samtidig er arbeidsmarkedet i stadig bedring. Under finanskrisen økte arbeidsledigheten noe, men langt mindre enn i andre land. Fra en ledighetstopp på 3,7 prosent i april 2010 har ledigheten falt jevnt og trutt og er i dag nede på 3,1 prosent.
- Det indikerer at arbeidsmarkedet igjen er nokså stramt. Det gjør folk trygge på jobbene sine og tilsier også at den gode inntektsveksten vil fortsette, mener seniorøkonomen, og fortsetter:
- Med så gode rammebetingelser for forbrukerne er også optimismen kommet bra opp og er tilbake på nivåer vi så under ”gullårene” for norsk økonomi før finanskrisen. Det bidrar også til å gi fart i boligmarkedet.
Den siste av de ovennevnte faktorene, ubalanse mellom vekst i boligmassen og den demografiske utviklingen, har kommet sterkt i fokus den siste tiden. En rekke aktører har pekt på at det er mangel på boliger og at det gir et kraftig prispress.
Les også: Milliardbommen og Oslos folketall eksploderer - men ikke nødvendigvis boligprisene
Ikke like rosenrødt
Befolkningsveksten i Norge har vært svært høy over flere år, i stor grad som følge av stor arbeidsinnvandring. Siden 2007 har veksten i antall husholdninger vært langt større enn tilskuddet av nye boliger. Den store forskjellen mellom befolkningsvekst og nybygging har ført til tæring på ”reserven” av ledige boliger i markedet.
- Men ser vi fremover er ikke bildet like rosenrødt for boligmarkedet, mener Nordea.
Banken venter at den positive utviklingen fortsetter ut året og også noe inn i neste år, men etter hvert vil renteøkningene fra Norges Bank begynne å bite.
Problematisk ubalanse
- Boligprisene er blitt svært høye, og er i ferd med å bli for høye til å tåle en styringsrente på 4-5 prosent. Norges Bank synes i rentesettingen å ha blitt mer opptatt av den risiko høye boligpriser og høyt gjeldnivå hos husholdningene representerer, skriver Boyes kollega Steinar Juel i den samme rapporten.
- Det er problematisk når det over en lengre periode er ubalanse mellom prisstigningen på konsumvarer og på boliger, fortsetter han.
Som følge av høyere renter og høyere boligpriser vil det blir mindre og mindre attraktivt å kjøpe bolig, og Nordea venter at boligmarkedet vil dempes markert etter 2012 og at prisene da vil begynne å korrigere ned.
- Ikke i form av et krakk, men en gradvis prisnedgang, skriver Boye.
Les også:
<b>Rekordhøye boligpriser kan sikre bedre pensjon</b>
<b>Derfor blir boligprisene enda høyere</b>
Norges Bank mener husholdningene er sårbare. Se video her:(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.