I et innlegg i Dagens Næringsliv lørdag, skriver seniorforsker Ole Røgeberg ved Frischsenteret at Norge trolig har en boligboble på gang.
Dermed støtter han den amerikanske økonomen Robert J. Shiller som nylig gikk ut i samme avis og advarte om det samme.
Ekspert frykter norsk boligboble
Ifølge Røgeberg er det først to spørsmål man må finne svar på for å konstatere om man har en boble eller ikke.
* Hva er kostnadene ved å skaffe flere boliger på sikt?
* Og i hvilken grad er dagens boligpriser blåst opp av «psykologi»?
Boligprisene må på sikt reflektere byggekostnadene, skriver Røgeberg og påpeker:
Fra 1992 og frem til finanskrisen strupte byggebransjens kredittilgang, ble bygg- og anleggssektoren større år for år. I snitt økte antall årlig ferdigstilte boliger med tre prosent i året. Bransjen er nå i skarp vekst igjen. Det er et sikkert tegn på at prisene ligger over de langsiktige kostnadene.
Boligprisene vil derfor komme ned på sikt.
Samtidig understreker han:
Vi har ikke nødvendigvis en boble fordi boligprisene skal ned på sikt. En boble har vi dersom en betydelig andel av dagens boligetterspørsel er basert på en tro på videre prisvekst.
Her er «boliglånsgevinsten» sentral: Så lenge boligprisveksten ligger over realrenten etter skattefradrag, tjener du mer penger dess mer boliglån du tar opp, og mer dess dyrere bolig du kjøper.
Boligprisvekst som er høyere enn rentenivået, er med andre ord et incentiv for boliggjeld. Dette incentivet har vært sterkt positivt de siste tyve årene. I samme periode har realgjelden for norske husholdninger doblet seg, og det er blitt vanlig å si at man «alltid tjener penger på bolig» og at «det lønner seg å ha stort boliglån».
Røgeberg viser til forskning som påpeker hvordan psykologien blir en selvforsterkende effekt - i begge retninger:
Eilev Jansen og André Anundsen viste ifjor at norske boligpriser og gjeldsopptak inngår i en selvforsterkende spiral: Når gjelden øker, pumper det opp boligprisene, og når boligprisene stiger, fører dette til ytterligere gjeldsopptak.
Folk casher ut boligprisvekst og får økt egenkapital – og dermed grunnlag for større lån som driver boligprisene videre oppover.
I den grad «psykologi» og tro på prisvekst ligger bak etterspørselsveksten, blir tempoet på prisnedgangen større når boligprisene snur. Boliglånsgevinsten blir negativ. Egenkapitalen raser like raskt nedover som den tidligere steg. Appetitten for lånefinansiering av ny bolig faller, og med den etterspørselen og prisene.
Til slutt i innlegget skriver Røgeberg at de som måtte være uenige i at vi har en boble, bør stille seg fire spørsmål.
1 Hvor er kostnadene som skal forhindre boligprisene fra å falle på sikt?
2 Hvis kostnadsvekst står bak prisene, hvorfor er bygg- og anleggssektoren i kraftig vekst?
3 Hvorfor har ikke 20 år med boliglånsgevinst og prisfest skapt en tro på at folk bør ta opp større lån og kjøpe større og dyrere bolig?
4 Og hvis boligprisveksten ikke påvirker folks etterspørsel, hvorfor er da folk så opptatt av prisutviklingen og sier at det er en god investering?
Les også: Spetalens boligråd (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.