Boligbyggernes bidrag til å løse boligflokene i Oslo fremstår som temmelig skrøpelig, ifølge nyboligstatistikken fra Econ Pöyry: Mens nye boliger hoper seg opp vest for Oslo sentrum og ut til Asker og Bærum, er salgstakten og den forventede tilflyttingen høyest i helt andre deler av Oslo-området.
De siste to årene har omsetningshastigheten for nye boligprosjekter på Oslos vestkant vært blant de laveste på østlandsområdet. Oslo vest og de vestlige nabokommunene Asker og Bærum har snaut 16 prosent av befolkningen på Østlandet, men 24 prosent av nye boliger i markedet bygges her. Ingen andre steder på Østlandet er snittprisene for nye boliger høyere enn i Oslo sentrum/vest og i Asker og Bærum. Få andre steder igangsettes bygging av nye boliger med lavere andel forhåndssolgte boliger.
Dersom boligbyggerne skal bidra til å løse boligmangelen på Østlandet, bør bolignøden eller flyttelysten være størst hos de mest velstående med lyst og evne til å bosette seg på vestkanten.
Men virkeligheten er en annen.
Lite til tilflyttere
De siste to årene har salgstakten for nye boliger vært høyest på Romerike, ifølge Econ Pöyry. Ingen andre steder på Østlandet forventes sterkere befolkningsvekst de neste 20–30 årene enn på Nedre Romerike, ifølge ferske prognoser fra Statistisk sentralbyrå. Likevel har de syv kommunene som utgjør Nedre Romerike en lavere andel av nyboligmarkedet enn befolkningsveksten skulle tilsi. Det samme gjelder Oslos østlige og sydlige bydeler, der den nest høyeste befolkningsøkningen er ventet.
En forkl#229 er at boligbyggerne er mer opptatt av egne fortjenestekalkyler enn markedets behov. For malen utbyggere kalkulerer etter, er ganske lik – uavhengig av hvor de bygger: 20 prosent av prisen utbyggerne tar betalt er for tomt. 15 prosent er egen fortjeneste. Resten er til dekking av kostnader til bygging, markedsføring og annet.
Bjørn Erik Øye, som er partner i Prognosesenteret as, mener 90 prosent av etterspørselen etter nybygde boliger er i Oslo vest, mens bare 10 prosent av byggetomtene ligger der.
– Og det er der fortjenesten i kroner og øre er høyest, sier Øye som har byggenæringen som hovedkunde.
Bolig-bom
Boligtypene som stort sett bygges i Oslo vest, Asker og Bærum er gjerne av en helt annen type enn de som trengs for å møte fremtidige Østlendingers boligbehov.
– En stor del av befolkningsøkningen i Oslo vil utgjøres av innvandrere de nærmeste årene, sier Inger Texmon i Statistisk sentralbyrå.
– Og innvandrere etterspør ofte andre planløsninger enn vi vanligvis bygger, bekrefter Kristen Rikter-Svendsen, markedsansvarlig i Profier (se egen sak). Den Bjørn Rune Gjelsten-eide boligprodusenten kjenner forskjellene i markedet godt gjennom en rekke boligprosjekter rundt om på Østlandet.
Likt og dyrt
Boligbyggerne har tradisjon for å bomme på markedet.
I 2002 advarte Byggenæringes Landsforbund mot at boligprisene kunne bli doblet på seks år dersom ikke nyboligbyggingen skjøt fart. Spådommen Byggenæringens ledende analytiker Kjell Senneset kom med i 2002 viste seg å være like gal som den lød dramatisk.
– Jeg synes fortsatt at prognosen var ganske god, men det kom en finanskrise som bidro til at det gikk annerledes. Dessuten bidro ny fart i boligbyggingen til mindre press på boligprisene, sier Senneset – i dag sjeføkonom i Prognosesenteret.
I årene 2002–2008 steg boligprisene drøyt 50 prosent. Og det var uten at nyboligmarkedet bidro så sterkt til å dekke boligbehovet som boligbyggerne likte å tro. For nyboligmarkedet punkterte i 2006 – to år før finanskrisen kunne skape floker.
– Bygget man feil boliger på feil sted med feil finansieringsmodell?
– En periode var det tilfelle. I Oslo var det tendens til at det ble bygget veldig mye likt til høy pris, og feilen tok tid å avsløre på grunn av et stort innslag av investorer som kjøpte nye boliger for å videreselge raskt, gjerne før boligene var ferdigstil, sier Senneset.
Først nå selges like mange nye boliger som tidlig på høsten 2006.
- Trenger grep
– Boligmarkedet skriker etter at noen tar overordnet grep. Jeg har også fått med meg at byggingen av boliger ikke skjer i de segmentene der behovet er størst. Prisen på nye boliger øker dessuten mer enn for bruktboliger. Jeg vet ikke hvorfor utbyggerne velger å bygge i andre segmenter enn der behovet er størst, men jeg gjetter på at det har med lønnsomhet å gjøre, sier Roger Bjørnstad.
Han mener dagens nyboligbygging vil få stor betydning for fremtidens befolkningsutvikling – ikke minst fordi nybyggingen skjer på steder og med priser som bare få kan ha glede av. Derfor må nye boliger utløse en lang serie flyttinger før det frigjøres boliger for innflyttere og førstegangsetablerere
– Det tar tid før nye boliger bidrar til frigjøring av brukte boliger der etterspørselen er størst. Det er det ikke tvil om, sier Bjørnstad.
Les mer om bolig på DN.no:(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.