Nordmenn skyr fastrente på boliglån. Bare 5,5 prosent av utlånene norske banker har til vanlige lønnsmottakere er med fast rente, 94,5 prosent er flytende.
Den store majoriteten kunne dermed glede seg i dag, ettersom Norges Bank annonserte at de holder styringsrenten uendret på 2,25 prosent.
Les: Uendret rente
At så få nordmenn har fastrente kan skyldes den inngrodde forestillingen om at man enten må være fattig eller dum for å velge det.
Skrekkelig fastrente-historikk
Og det er kanskje ikke så rart. Historien viser at de som har bundet renten i Norge de siste tiårene, stort sett har tapt penger sammenlignet med flytende rente over tid. I tillegg er det nok av ulykkelige eksempler på kunder som har måttet betale banken hundretusener i kompensasjon for å komme seg ut av dyre fastrenteavtaler når renten har falt til langt under nivået man bandt på.
Men i dag er utgangspunktet et helt annet. Det er snarere de som tviholder på flytende rente som løper den største risikoen for å gå på en rentesmell i forhold til de som binder renten.
Årsaken er at nivået på både fasterente og flytende rente nå er så lavt at det knapt kan falle mer, uansett hvilket scenario man legger til grunn for de neste årene.
- Risikoen for å tape penger på å binde boliglånsrenten nå, er liten. Man kan jo filosofere litt og spørre: Hva er egentlig den absolutt laveste renten man kan se for seg? Jeg tviler på om utlånsrentene kan falle noe mer enn ett prosentpoeng fra dagens nivå. Og selv det mener jeg er svært lite sannsynlig at kommer til å skje, sier professor emeritus Terje Hansen ved Norges Handelshøyskole til DN.no.
Beste fastrente man kan oppnå i markedet i dag tilbyr Fokus Bank. Der kan du binde renten i tre år til 3,55 prosent eller fem år til 3,90 prosent nominell rente. Til sammenligning er beste tilbud på flytende rente i Norge, 3,35 prosent.
Om man rent økonomisk taper eller vinner på å binde renten, avgjøres av to faktorer:
* Forskjellen mellom flytende rente i perioden, og renten du har bundet til.
* Om du innfrir lånet ditt før bindingsperioden er ute, vil banken enten kreve kompensasjon eller gi deg kompensasjon for differansen mellom din fastrente og fastrentenivået for perioden som er igjen. Det kalles under- og overkurs (se regneeksempel i rammen til høyre). Er dagens fastrentetilbud høyere enn fastrenten du har bundet til, får du penger av banken for å innløse lånet. Er dagens fastrentenivå lavere, krever banken at du betaler differansen for å slippe fri.
Liten risiko for å tape mye
Professor Terje Hansen mener for det første risikoen for å sitte igjen med et gigantisk overkurs-krav fra banken om man bryter en avtale om fastrente på for eksempel fem år, er ganske marginal i dag.
- Hvis man maler fanden på veggen og tenker oss at renten om tre år faktisk er ett prosentpoeng lavere enn i dag, så vil det koste deg 20.000 kroner å innfri et lån på en million kroner, eksemplifiserer Hansen.
Scenario 1: Overkurs.
Rentenivået har falt etter at du bandt renten til fire prosent, og fastrentenivået for de to årene som står igjen av avtalen er ett prosentpoeng lavere enn din fastrente, tre prosent.
Banken krever da differansen, ett prosentpoengs rente, for de to årene som gjenstår: 1 mill x 1 % x 2 år = 20.000 kr i regning fra banken.
Scenario 2: Underkurs
Rentenivået har steget etter at du bandt renten til fire prosent, og fastrentenivået for de to årene som står igjen av avtalen er ett prosentpoeng høyere enn din fastrente, fem prosent.
Banken utbetaler da differansen, ett prosentpoengs rente, for de to årene som gjenstår: 1 mill x 1 % x 2 år = 20.000 kr til deg.
Beregn effekten på ditt boliglån med denne kalkulatoren.
Også dersom man holder seg trofast til fastrenteavtalen med banken i hele bindingsperioden, kan man selvsagt tape eller tjene (spare) penger sammenlignet med flytende rente i samme periode. Det er ikke få som har måttet ergre seg over høye fastrentekostnader på lånet, når naboen har råbillig flytende rente.
Ny finanskrise kan gi rentesjokk
Selv om professor emeritus Terje Hansen ikke utelukker at rentenivået kan falle noe fra dagens nivå, anser han to andre scenarioer for langt mer sannsynlig de neste årene.
- Det første scenarioet er at dagens situasjon fortsetter stort sett som før. Det vil si litt turbulens rundt gjeldssituasjonen i EU, men ikke noe særlig mer. Da vil styringsrenten holde seg på et rimelig lavt nivå, og markedsrentene det samme.
- Det andre scenarioet er at vi havner i en ny finanskrise som begynner i EU og smitter over på USA. Da kan man se for seg en tilsvarende utvikling i rentemarkedene som i forrige finanskrise, i 2008.
DN.no/kalkulator:
Slik blir din økonomi de neste tre årene
Regn ut hva en renteendring betyr for deg før og etter skatt
Slår det siste scenarioet til, kan de som i dag binder boliglånsrenten spare store pengebeløp, mens de med flytende kan gå på ditto rentesmell, mener Hansen.
For selv om sentralbanken vil holde styringsrenten lav, og kanskje til og med kutte, betyr ikke det nødvendigvis lave renter for boliglånskundene med flytende rente. I 2008 stanset kredittmarkedet mellom bankene nærmest opp, noe som førte til at bankene slet med å få tilgang på penger de kunne låne ut. Det i sin tur førte til høye innlånskostnader for bankene - en regning de sendte direkte videre til kundene med flytende rente.
Under dagens forhold er forskjellen mellom styringsrenten og den beste utlånsrenten til kundene rundt 1,25 prosentpoeng. I 2008 vokste imidlertid differansen mellom styringsrenten og kundenes boliglånsrente til rundt tre prosent.
- Skjer det samme på ny, kan man få en vesentlig høyere stigning i den flytende boliglånsrenten fremover enn det styringsrenten skulle tilsi, anslår Hansen.
Konklusjon: Liten risiko ved å sikre seg
Hansen noterer seg i den sammenhengen at mange banker tilbyr fastrente på innskudd til rundt fire prosent med binding i tre år.
- Det sier litt om hvilket kostnadsnivå bankene mener de vil ha på å hente penger i markedet fremover.
Han har derfor en klar anbefaling til norske boliglånskunder.
- Jeg synes de burde binde renten, for jeg kan ikke se at de kan tape noe vesentlig på det. Da trenger man heller ikke bekymre seg for noen av konsekvensene for en mulig finanskrise, sier han.
- Men siden så mange som 25 prosent velger fastrente, må jo det bety at dere forteller dem at risikoen for å tape på det er mye mindre i dag, enn det har vært historisk?
Les også:
Nå er fastrenten i kjelleren
<b>Forventer lavrentefest i lang tid</b>
<b>Flere tar dobbel boligsjanse</b>
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.