Denne uken skrev DN.no at boligkjøpere i Oslo og Stavanger nå må låne over fem ganger gjennomsnittsinntekten for en typisk førstegangsetableringsleilighet på 50 kvadratmeter. Noe som gjør det vanskelig å kjøpe en slik leilighet med en gjennomsnittsinntekt.
Les saken: Dette må du tjene for å kjøpe egen bolig
- Dersom man tjener mindre enn drøyt 400 kroner per time eller cirka 700.000 kroner i året før skatt, bør man strengt tatt flytte fra byen, mener analysesjef Lars Mikelsen i Norcap.
Utgangspunktet er ifølge Mikelsen et enkelt regnestykke. For å måle hvor dyrt det er å bo i Oslo i forhold til å pendle har de benyttet seg av utvalgte boligannonser på Finn.no og reiseinformasjon fra Google Maps og Ruter.no.
- Vi har beregnet den årlige kapitalkostnaden på boligen, fullfinansiert med 10 års fastrente, samt reisekostnader, og sammenlignet dette med hvor mye ekstra reisetid man bruker. Det økonomisk-teoretiske argumentet er som følger: dersom du sparer mer penger på å reise en time enn du tjener på å arbeide en time, bør du jobbe en time mindre og heller reise lengre, sier Mikelsen.
- Logikken er enkel, tjener du mer penger på å pendle enn på å jobbe, så bør du kanskje pendle, sier han.
Samtidig påpeker han at er slikt regnestykke er ekstremt sensitivt for individuelle tilpasninger, som for eksempel valg av bosted i forhold til hvor jobben er lokalisert.
I tillegg ser Mikelsen at det har en egenverdi for mange å bo sentralt, som ikke nødvendigvis kan måles i penger.
Spår prisskifte
Mikelsen mener det likevel er interessant å observere at selv med dagens ekstremt lave renter må man ha relativt høy lønn for å forsvare å eie bolig i byen.
- På et tidspunkt vil man nå et nivå hvor mange ikke har råd til å bo i byen - når vet man ikke, sier Mikelsen.
Boligprisene i Oslo bør ligge an til å stige enda mer grunnet netto tilflytting, markagrensens hellige status og begrenset tilbud av boliger, mener Mikelsen.
Men etter hvert er det langt fra sikkert at prisene i Oslo vil fortsette å vokse mer enn prisene i pendlesonene, ifølge analysesjefen.
- Flere vil kunne se at det blir bedre økonomi av å bruke mer tid på å pendle til jobben fremfor å jobbe mer. For selv om flere arbeidstimer gir høyere nettolønn, betaler man en høy skatteprosent, påpeker Mikelsen.
Ifølge Mikelsen er det kommunene rundt Oslo, som nå vokser aller raskest, og raskest av alle vokser Ullensaker.
Les også: Rikere og rikere: Du får 40.000 kroner mer å rutte med
- Det er skremmende
Prognosene som Statistisk sentralbyrå la frem i går pekte på en tiltakende prisvekst fremover. Og slår tallknusernes prognoser til skal boligprisene opp hele 33,4 prosent i perioden 2012-2015.
Les saken: Derfor kommer boligprisveksten til å skyte fart
- Det er skremmende. Det at boligprisene vokser mer enn lønningene, og belåningen øker, er åpenbart ikke bærekraftig over en lengre periode. Hver gang man er i en boligboble er det fordi man forventer at prisene skal stige og man synes det virker logisk når man står der, sier Mikelsen.
Ingen attraktiv investering
Mikelsen mener det er høyst spekulativt å kjøpe eiendom eller et annet investeringsobjekt, hvor en god avkastning forutsetter prisvekst på objektet i seg selv fremfor verdiskapningen fra investeringen.
- Årsaken til dette er at hele avkastningsregnestykket da hviler på spådommer om fremtiden, som er notorisk vanskelig og beheftet med utallige feilkilder, sier han.
- De siste årene har det vært veldig rimelige leiepriser i forhold til kjøpsprisene. Direkteavkastningen er såpass lav at det ikke er særlig attraktivt. Man er helt avhengig av videre prisvekst på objektet i seg selv, og det er ikke en attraktiv investering som sådan.
Les: Derfor kommer boligprisveksten til å skyte fart
Festbremsene
Mikelsen trekker frem fem omstendigheter som tilsier at eiendomsfesten ikke kan vare:
1) Prisvekst så lenge vi kan huske
Siden 1992 har boligprisene steget med friske 8 prosent i året, uten en eneste nedgangsperiode bortsett fra en kort dipp i 2008. Siden 1998 har boligprisene økt med 7,5 prosent i året, mens lønnsveksten til sammenligning har vært 3,2 prosent. En prisvekst over lønnsveksten lar seg åpenbart ikke videreføre inn i evigheten.
2) Alle tror prisene vil stige
Selv om det er vanskelig å underbygge en slik påstand med statistikk, er det klare anekdotiske bevis på at majoriteten av befolkningen ser for seg at boligprisene vil fortsette å stige. Dette er helt naturlig både fordi menneskehjernen automatisk ekstrapolerer de erf#229ene man har gjort seg, jf. punkt 1, og fordi dette i seg selv er en selvoppfyllende profeti.
3) Utlånsfest
I samme periode som lønnsnivået har steget 50 prosent, har belåningen økt 250 prosent. Ytterligere utdypning er unødvendig.
4) Latterliggjøring
Alle «eksperter» som har uttalt seg om slutten på boligprisveksten tidligere er behørig latterliggjort. Det har vært mange eksperter som har turt å spå enden på boligprisveksten ikke bare én, men gjerne flere ganger. Samtlige ønsker nok at de ikke hadde gått like hardt ut på banen i media. Og som kjent skyr brent barn ilden.
5) Alle avviser boligboblen
Da ekspertene i det internasjonale pengefondet, IMF, la frem sin bekymringsmelding om fare for en boligprisboble, var svaret fra de aller fleste eksperter et rungende nei. Argumentasjonen er helt logisk: vi har et stramt arbeidsmarked, god lønnsvekst, lav rente, mangel på boliger og netto tilflytting (særlig i de store byene), men igjen er en forutsetning for finansielle boblers fremvekst at de nettopp kan forklares og rasjonaliseres.
Les også:
Fra 2015 er boligprisfesten slutt
- 15-prosentregelen har hatt motsatt effekt
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.