Skamferte levninger av et epletre står igjen helt nederst på tomten i Skogryggveien på Slemdal i Oslo. Det som en gang var en eplehage rundt en gammel villa er nå preget av tre nye leilighetsbygg.
– Nye eiere får overlevert leilighetene om tre uker, sier eiendomsutvikler Lasse Røsnes i Neptune Properties – en av Oslos mest aktive «eplehageutbyggere» med 300 boliger til 1,2 milliarder kroner på samvittigheten siste tre år. Av åtte leiligheter er én forutsatt usolgt.
– Markedet for slike boliger er blitt veldig selektivt. Men vi kommer nok til å få solgt den siste leiligheten også, sier han.
Les også: Viktige kjøpere borte
Følsomt marked
– Jeg trodde det skulle gå raskere, sier megler Jan Erik Bonde hos advokat Ek.
Bonde har i flere år solgt nyoppførte boliger i gamle eplehager. Nå har skal han selge et leilighetsprosjekt i regi av Beliggenhet Eiendom i Risalléen 34, også det på Slemdal. Prosjektet, som består av ti leiligheter, har ligget ute for salg ett års tid. Fire er solgt. I Aslaug Vaas vei noen kilometer lenger vest har samme utvikler så langt solgt én av seks planlagte leiligheter.
Eiendomsmeglere og utviklere beskriver markedet for eplehageboliger som følsomt. Å selge objekter opp mot 7–8 millioner kroner går relativt greit. Er prisen ti millioner kroner eller over, kan salget gå tregt.
– Markedet for boliger basert på småbarnsfamilier, som ligger i prisklassen rundt 8,5 millioner kroner, er veldig likvid, sier Bonde.
Sjelden billigsalg
Utbyggernes problem blir å skru sammen prosjektene slik at de oppfyller boligdrømmer til priser som ikke skremmer.
– Både tomtekostnader og byggekostnader preges av at vi er på en konjunkturtopp. Samtidig vil vi utbyggere ha våre marginer. Men kjøperne er lite villige til å betale for nye boliger der pris, beliggenhet, standard og innhold ikke samsvarer med deres drømmer. Derfor er det avgjørende for salget at prosjektene er gjennomtenkt og tilpasset markedet, sier Røsnes.
Og hva når utbyggerne bommer og boliger blir påbegynt uten at kjøperne kommer?
– Eiendommen legges aldri ut på billigsalg, sier eiendomsmegler Jan Erik Bonde.
– Selv ikke når man sliter med å få solgt?
– Det hender fra tid til annen, men man må jo dekke selvkost, og mer til. Ellers er det ingen vits i å gjøre jobben, sier Bonde.
Venter på bedre tider
Også Magne Blindheim i Eie eiendomsmegling selger prosjekterte eplehageboliger. Han mener dette markedet lider under at boligmarkedet i hovedsak er preget av at det han kaller «behovskjøpere»: Barnefamilier med akutt behov for større plass, nyskilte og lignende.
– De som kjøper ny bolig på grunnlag av et salgsprospekt er ofte nødt til å sitte i egen bolig frem til de vet når overtagelsen blir. Det innebærer en usikkerhet som gjør at folk tenker seg nøye om, sier Blindheim.
– Særlig barnefamilier ønsker rask overtagelse, sier Røsnes.
Eplehagemarkedet domineres mer av dem som forfølger «boligdrømmen» enn boligbehovet. De har tid til å vente, men er samtidig kresne. Dessuten er de mer følsomme for usikre tider og negative nyheter:
– Boligkjøpere er blitt herdet av at skrekkvisjoner for boligmarkedet ikke har slått til. Men likevel setter de seg ned og avventer utviklingen før de kjøper bolig, sier Lasse Røsnes.
– Hver gang det skrives mye om et opphausset boligmarked, blir mange veldig fornøyd med den boligen de bor i, supplerer Magne Blindheim.
Utbyggere som Neptune og Beliggenhet Eiendom må dermed ta risiko ved å starte bygging før de har solgt boligen. Det vil i enda større grad en i dag bane vei for egenkapitalsterke utbyggere, tror eiendomsmegler Blindheim.
– Har vi nådd et metningspunkt i forhold til hvor mye folk kan betale?
– Ja. Folk er også mye bedre til å følge med og er bevisste både når de orienterer seg og når de kjøper, sier Magne Blindheim.
Les også:
«Billig» kakseluksus på Oslos østkant
<b>Dette kan gi kraftig utslag i boligprisene</b>
Kan bli søkkrik på hyttedrømmen
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.