Med rekordlave renter og en svak krone skulle man tro at det også i år var duket massiv oppkjøpsaktivitet innen næringseiendom.

DNs ekspertpanel konkluderer imidlertid at det er bråstopp. Strengere banker ventes bidra til en halvering av omsetningen av næringseiendommer sammenlignet med fjoråret, til 60-70 milliarder kroner, påpekes det.

Citycons kjøp av Sektor Gruppen og Meyer Bergmans gigantkjøp av "luksusstrøket" i Oslo sentrum fra Søylen Eiendom var to store transaksjoner i det som var et aktivt 2015. Det ga også det beste året noensinne for landets næringseiendomsmeglere.

Daglig leder og partner Karl-Erik Krefting (61)  i Søylen kjenner seg ikke igjen i konklusjonen som pryder forsiden av dagens utgave av Dagens Næringsliv. Han mener det ikke er bråstopp:

- Jeg tror ikke det er noen bråstopp, det er en helt naturlig oppbremsning for fjoråret var helt vilt, sier Krefting til DN tirsdag.

  «Noen par hundre millioner»

Transaksjonen med Meyer Bergman ifjor ga de tre Søylen-partnerne Krefting, Hans Petter Krohnstad (63) og Runar Vatne (40), en gevinst på 1,3 milliarder kroner. Det gir selskapet en helt annen gjeldsgrad og muligheter, påpeker Krefting.

- Vi la inn bud på en eiendom senest i går, sier han, og forklarer at det dreier seg om "noen par hundre millioner".

Tross en full lommebok, registrerer også han at det er en viss tilbakeholdenhet blant bankene.

- Men, fordi vi har så godt kundeforhold så er det ikke tvil om at vi får finansieringen, men marginen vil nok bli høyere enn det vi er vant med, sier Krefting.

  Krever høy egenkapital

Mye har vært skrevet og sagt om Søylen, også om selskapets aggressive investeringer og gjeldsprofil. Krefting lar det skinne igjennom at et meget gunstig egenkapitalregime har tillatt Søylen å ta risiko som i dag ikke vil være mulig.

På den annen side, har underliggende risiko vært langt mindre enn det man har kunne få inntrykk av, mener eiendomstoppen.

- I dag er det ikke uvanlig at det kreves en egenkapitalandel på 35-40 prosent, sier Krefting.

  Satset på luksus

Grunnlaget for Søylen ble lagt da studiekameratene og advokatene Krefting og Krohnstad, slo sammen sin private eiendoms-bigesjeft med Vatnes for noe mer enn ti år siden.

Kronjuvelen ble etterhvert området bak Stortinget og rundt Egertorget, og kjøpesenteret Steen & Strøm, som sammen ble markedsført og solgt som helhet under merkenavnet og luksusstrøket "promenaden".

Krefting viser til trender og statistikk når han forklarer hvordan og hvorfor trekløveret valgte å satse tungt på luksusmarkedet. I Norge, i motsetning til svært mange zandre hovedsteder i Europa og internasjonalt, har et slikt dedikert sentrum vært fraværende, påpeker han.

- Vi hadde lest veldig mye statistikk om hva som skjedde i utlandet, og det som økte mest i leie var luksusmarkedet. Det fantes ikke i Norge. Med andre ord var risikoen egentlig mye mindre enn det man kunne få inntrykk av, men det som var viktig for oss var å få kontroll over et marked, dermed måtte vi kjøpe mye, og låne mye, sier investoren.

- Risikoen var nok mye mindre enn det markedet trodde, fordi verdiene økte mye raskere enn markedet skjønte, sier han.

  Timingen var ganske god

Selv om Meyer Bergman betalte klekkelig for tilgangen til nyskapningen, vil historien vise at dette ble god butikk for både kjøper og selger, mener Krefting. Han jobber fortsatt fulltid for Promenaden.

- Det ser ut som timingen var ganske god, men det vet man jo aldri. Det kan jo skje flere nye ting, og det som er hyggelig for de som kjøpte Promenaden er de nye leiekontraktene vi skriver nå. De kommer til å ha en veldig god avkastning de også, sier Krefting.

Eiendomsinvestor Anders Buchardt åpnet foredragsrekken tirsdag.

Budskapet hans var at det ikke er mulig å time markedet, men at man må satse ut i fra sin egen overbevisning og bruke hodet, på tvers av konjunkturene.

- Vi liker ikke risiko og jobber aktivt for å minimere den risikoen som er der, sa Buchardt.

Krefting likte investorens foredrag godt, men er også ærlig på at han og Søylen-partnerne nok befinner seg i andre enden av risiko-skalaen.

-  Det var veldig gøy å høre på Anders, som har forskjellig filosofi fra sånn som vi har gjort det i Søylen. Det litt sånn "null risk og leser ikke statistikk", og vi har lest mye statistikk og tatt høy risk, humrer Krefting.

Krefting holder foredrag på DNs konferanse kl 15.00 der han forsøker å gi svar på om det er mulig å gjenta suksessen med Promenaden.

Flere saker fra DNs næringseiendomsseminar:

Eiendomsinvestor Anders Buchardt: Blåser i analytikerne

Eiendomstopp med ansvar for Oslos nye bydel:  - Det er heller ikke grisebillig etterpå

Utbygger Bunde-gruppen: – Vi må gå i oss selv

Les saker fra DNs ekspertpanel for næringsiendom tirsdag (DN+):

Regner med halvering dn+  

Øst iferd med å ta igjen vest dn+

Oljenedturen fortsetter dn+ (Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.

Se DNtv:
Brexit på to minutter
23. juni skal britene avgjøre om de skal gå ut av EU eller bli værende.
02:00
Publisert: