Skyhøye bygge- og tomtekostnader, stor finansieringsrisiko og langdryge behandlingstider skremmer skjorten av uprofesjonelle eiendomsutviklere.
DNB Prosjektmegling får stadig flere henvendelser av folk som ønsker å selge seg ut av boligprosjekter, opplyser seksjonsleder Liv B. Hansteen til DN.no.
- Boligutvikling er ikke for amatører, sier hun.
Massive prisøkninger
Hansteen mener det har hersket en optimisme blant gründere som har tenkt at boliger er lettjente penger, men som våkner opp til blåmandag når regnestykkene for utvikling kommer på bordet. For kostnadene har skutt fart.
Bare de siste årene har de lagt på seg 10.000 kroner per kvadratmeter, ifølge Hansteen.
Avhengig av kompleksitet, grunnforhold og standard kan byggekostnadene derfor fort lande på mellom 32.000 og 40.000 kroner per kvadratmeter for leiligheter oppført i betong. Tomter har samtidig blitt solgt helt opptil 22.000 kroner kvadratmeteren.
- Da får de bakoversveis, sier DNB-toppen.
- Umulig å bygge i lavprisområder
Selvom tomter innenfor stor-Oslos grenser kan variere fra 10.000 til 25.000 kroner kvadratmeteren, undervurderer mindre profesjonelle totalkostnadene - og tiden som medgår både til kommunale godkjennelser, naboforhold, anbud og gjennomføring.
I tillegg kommer garantiansvaret, som sier at utvikler må binde opp fem prosent av kapitalen i fem år etter ferdigstillelse.
Prisutviklingen gjør at det nå er mange prosjekter som ikke blir lansert, og spesielt i Oslo og Akershus har det medført at flere utbyggere utsetter salgslansering. Hansteen tror byggingen av leiligheter i stor-Oslo kommer til å falle.
- Det betyr at man ikke kan bygge andre steder enn der betalingsevnen- og viljen er høy. I lavprisområder er det nesten umulig å bygge nye leiligheter, sier hun.
Førstegangskjøpere må leie
Dette rammer spesielt førstegangskjøperne som sjelden har tid til å vente, i motsetning til en stadig større og mer pengesterk gruppe av mennesker på 50+, påpeker Hansteen.
I tillegg forsterkes knappheten på rimeligere boliger, ved at Oslo Kommune krever at halvparten av alle nye boliger skal være 80 kvadratmeter eller større.
- Hvor mange kan betale det?, spør DNB-toppen.
Det er således et stor underskudd av mindre, 2-roms leiligheter i Oslo. De som ikke får hjelp hjemmefra, tvinges dermed også ut i leiemarkedet.
- De betaler så mye at de ikke har råd til å bygge opp egenkapital, sier hun.
Må bedre offentlig kommuniksjon
Hansteen tror løsningen ligger i å sørge for bedre offentlig kommunikasjonen mellom Oslo og områder som Akershus, Lier, Romerike, Follo, og nabokommuner som Drammen og Lier.
Folk skal til og fra jobb, og da holder det ikke å tilrettelegge for boligutvikling i områder som tvinger alle inn i samme bilkø på E18, ifølge henne.
- Utviklerne kjøper ikke tomteområder dersom det ikke er kommunikasjon, da får de ikke solgt boliger, sier hun.
Hansteen støttes av administrerende direktør Baard Schumann i boligbygger Selvaag Bolig.
Han etterlyser bedre offentlig kommunikasjon mellom Oslo, Ski og Gardermoen, samt mellom Stavanger og Sandes der selskapet har prosjekter under utvikling.
- Det ligger også et stort infrastrukturpotensial rundt eksisterende områder, som langs Kolsåsbanen (i Oslo, journ.anm), sier Schumann til DN.no.
- Et fag
Selv om Selvaag konsentrerer seg om større prosjekter kan han bekrefte et økt innslag av finansielle investorer både innenfor og utenfor den såkalte ring 3 i Oslo i mindre prosjekter. Schumann tror heller ikke alle aktørene har regnet nok på det, og selv for store profesjonelle aktører går ikke matten alltid opp, påpeker han.
- Det er jo et fag i forhold til å skulle tjene penger på det, sier han.
Går ikke opp uten moduler
Med en tommelfingerregel om at byggekost og lønnskost utgjør halvparten hver, har løsningen for Selvaag Bolig vært å bruke prefabrikerte deler for enkelte prosjekter. Disse tilvirkes utenlands til helt andre kostnader.
- En gjennomsnittlig bygningsarbeider koster 45 euro timen, mens de vi kjøper modulene av koster 8 euro timen. Når du vet at halvparten er lønnskostnader, så blir regnestykket enkelt, sier han.
Selvaag-toppen kjenner seg igjen i byggekostnader på 32.000-33.000 kroner per kvadratmeter for leilighetsbygg i betong.
- Ikke bærekraftig
Med salgs- og finansieringskostnader på 5000-6000 kroner per kvadratmeter, blir prisen fort godt opp på 40.000-tallet før eventuell fortjeneste, og dermed en komplett risikosport.
Er disse prisnivåene bærekraftige?
- Nei, det er ikke det. Det en er en utfordring med de byggekostnadene vi har nå, og det vil bli vanskelig å nå byggebehovet for stor-Oslo. Det hjelper ikke å regulere masse nye tomter og infrastruktur, uten å gjøre noe med kostnadene, sier Schumann.
Han mener han taler for døver ører. Politikerne vil ikke høre, og legger istedet opp til krav som gjør at færre boliger bygges, og at de som blir oppført, koster mer.
- Hvis man hadde lempet på kravene, og gått tilbake til slik det var før, hadde det i hvert fall blitt tjue prosent billigere, sier Selvaag-toppen.
- Klager ikke
Men, rikets tilstand er bra, folk har penger mellom hendene, og dere selger vel godt?
- Vi klager egentlig ikke. Det er et normalt bra marked, men det er ikke et booming market. Alt selges ikke, sier Schumann.
Han legger til at de som har penger, kjøper sentrumsnære leiligheter. Ser man i utkanten så er det mer snakk om å bygge til en kostnad som folk har råd til, understreker han.
- Det er store forskjeller på hva ting går for og hva folk har råd til. Dét er kanskje annerledes nå sammenlignet med tidligere, sier Selvaag-sjefen.
Les også:
<b>Når toppen neste år: Boligprisfallet rykker nærmere</b>
<b>Slik kuppet de drømmeboligen</b>
- Prisene på boliglån er dømt til å gå opp
<b>- Vanskelig å regne hjem utleie </b>
<b>Arbeidsinnvandrerne: Bygger boliger &ndash; finner ingen selv</b>
(Vilkår)Copyright Dagens Næringsliv AS og/eller våre leverandører. Vi vil gjerne at du deler våre saker ved bruk av lenke, som leder direkte til våre sider. Kopiering eller annen form for bruk av hele eller deler av innholdet, kan kun skje etter skriftlig tillatelse eller som tillatt ved lov. For ytterligere vilkår se her.