Unik situasjon for boligmarkedet i Rogaland

Boligmarkedet i Stavanger og i resten av oljefylket står foran flere år med prisoppgang, ifølge ny rapport.

Boligprisene på landsbasis vil falle 3,3 prosent neste år, før det igjen blir en forsiktig prisstigning i 2019 og 2020.

Det anslår den ferske prognoserapporten Norsk økonomi, som ble utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse i oktober 2017. Konjunkturrapporten har separate boligprisprognoser for 24 norske regioner, deriblant de seks største byene.

– Vi tror potensialet for prisfall i Stavanger nå er uttømt, og er dermed positive til boligprisutviklingen her, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

Etter en vekst i gjennomsnittsprisen på 3,0 prosent i Stavanger i 2017, vil prisene vokse med 1,5 prosent neste år, ifølge prognosene. For Rogaland som helhet vil utviklingen være omtrent den samme.

Nedenfor kan du se boligprisprognosene for 2017, 2018, 2019 og 2020 med kommentarer og analyser. Du kan også lett beregne hvordan din bolig vil utvikle seg i verdi, hvis prognosene slår til.

Boligprisene i Rogaland var i 2016 på samme nivå som i 2011, samtidig som boligprisene på landsbasis har økt med 30 prosent. Flere år med kraftig prisvekst snudde til en oljedrevet nedkjøling i 2014 og 2015

– I Stavanger tror vi boligprisene vil vokse med 3,0 prosent i 2017, for så å avta til 1,5 prosent i 2018. Deretter tror vi prisveksten vil ta seg opp til 2,8 og 5,7 prosent i henholdsvis 2019 og 2020. For Rogaland fylke vil utviklingen være den samme, men noe svakere, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

I prognosene regnes årsgjennomsnitt mot årsgjennomsnitt.

Boligmarkedet i Rogaland befinner seg dermed i en unik situasjon. I alle andre fylker er det nemlig utsikter til tilnærmet flat eller fallende prisutvikling neste år, ifølge rapporten fra Samfunnsøkonomisk analyse.

Den spesielle utviklingen i Stavanger og Rogaland forklares med at potensialet for prisfall er uttømt. Sammen med litt høyere oljepris og utsikter til noe høyere oljeinvesteringer, vil dette bidra til prisvekst både i Stavanger og i Rogaland for øvrig.

Samlet innebærer prognosen en vekst i boligprisene på 12,8 prosent i Rogaland i løpet av de fire årene fra 2017 til og med 2020.

I Stavanger blir prisveksten 13,6 prosent i løpet av perioden, dersom prognosene slår til. Dette er den klart sterkeste utviklingen blant de seks store byene i Norge, ifølge prognosene.

Boligprisutviklingen henger tett sammen med bankenes utlånspraksis og rentenivå. Lave renter de siste årene har gitt en kraftig økning i gjeldsgraden blant husholdningene og er en viktig forklaring bak den høye boligprisveksten, påpeker Samfunnsøkonomisk analyse.

– Vi venter at rentene holdes lave gjennom hele prognoseperioden, og at første renteheving først kommer i begynnelsen av 2019. Potensielt noe høyere utlånsrenter mot slutten av prognoseperioden vil således virke svakt dempende på boligprisene i 2019 og 2020, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

Dobbel-whammy-krasj

I tredje kvartal i år falt boligprisene i Rogaland med 1,5 prosent, sammenlignet med kvartalet før, ifølge tall fra Eiendom Norge. I Stavanger var prisene ned én prosent i løpet av perioden. I Sandnes og Sola var prisene ned henholdsvis 1,8 og 0,8 prosent i perioden.

På Karmøy falt prisene med 1,2 prosent, mens de i Haugesund falt 1,3 prosent.

Sjeføkonom Kyrre Knudsen i Sparebank 1 SR Bank i Stavanger mener normalisering og nøkternhet er stikkord som beskriver utviklingen i boligmarkedet i Rogaland nå.

– Jeg tror markedet må finne en ny normal, sier Knudsen og viser til at regionen først var gjennom en periode med kraftig prisvekst i årene før oljebremsen slo inn i 2014. Så fulgte en periode med nedgang i årene etterpå.

Akkurat nå er det få tegn til ubalanse mellom tilbud og etterspørsel, ifølge Knudsen. Slik var det imidlertid ikke i årene før oljebremsen rammet.

– Vi har erfaring med en tilbudsside som steg gradvis og ble veldig høy akkurat da etterspørselen smalt. Vi hadde en dobbel-whammy-krasj, egentlig. Det er litt rart at prisene ikke reagerte mer enn de gjorde, sier sjeføkonomen.

Nå viser SR Banks eget konjunkturbarometer at optimismen blant bedriftene får bedre feste og at økonomien er på bedringens vei. Dette vil støtte etterspørselen etter boliger fremover, ifølge sjeføkonomen.

– Det er gledelig at etterspørselssiden kommer opp igjen etter å ha vært preget av oljenedgangen, sier Knudsen.

Preges av utviklingen i Oslo

Daglig leder Michael R. Myhre i Eie Eiendomsmegling i Stavanger sier den svake prisutviklingen i Oslo det siste halvåret har preget boligmarkedet i Stavanger de siste månedene, etter en svært bra start på året.

– Således er Stavanger-markedet stabilt, men vi kan ikke isolere oss fra «Oslo-effekten», sier Myhre.

Nedturen i oljebransjen fra 2014 har ført til nedgang i prisene i Stavanger og Rogaland de tre siste årene. Myhre mener det over tid derfor vil lønne seg å kjøpe eiendom i regionen på dagens nivåer.

– Det er kun et spørsmål om tid før markedet tar seg opp og pilene igjen peker oppover. Dagens oljekrise kan på mange områder minne om sist oljekrise fra 1987–1992. Den varte i omtrent fem år, deretter gikk det rett opp igjen, sier han.

Myhre mener det kan være risikabelt å satse på en kortsiktig gevinst.

– Kjøper du med tanke på å cashe ut en god gevinst innen ett til to år, tror jeg fort du kan ende opp med å bytte penger. Utvider man horisonten til tre til fem år er man etter all sannsynlighet godt på plussiden når man selger, sier han.

Nyboligsalget tar seg opp

Salget av nye boliger er så langt i år 21 prosent høyere enn på samme tid i fjor.

– For 2017 forventer vi lav boligbygging, med om lag 2600 boliger i Rogaland samlet, hvorav 350–400 av disse i Stavanger. Vi forventer at nyboligsalget vil ta seg opp i regionen, og ligge mellom 2800 og 3200 årlig i resten av prognoseperioden, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.

Lav befolkningsvekst

Nedturen i oljerelaterte næringer har ført til at mange har valgt å flytte ut av fylket de siste årene. Den samlede befolkningsveksten i Rogaland endte dermed på 1850 personer i 2016, om lag halvparten av året før. I Stavanger var den bare på 84 personer.

– Vi tror befolkningsveksten i Rogaland og Stavanger vil ta seg noe opp i løpet av prognoseperioden, men fortsatt holde seg på et lavt nivå.

Myhre tror pressområdene i Stavanger også fremover vil være områdene med best prisutvikling.

– Eneboliger og rekkehus er og forblir de store vinnerne fremover, områder som Eiganes, Stokka, Våland, Madla og Hinna er pressområder som historisk og i all overskuelig fremtid vil være de dyreste områdene i oljebyen, sier Myhre.