Vest-Agder unngår boligprisfall med et nødskrik

Høy boligbygging fortsetter å holde igjen prisveksten i Vest-Agder, ifølge ny rapport.

Boligprisene på landsbasis vil falle 3,3 prosent neste år, før det igjen blir en forsiktig prisstigning i 2019 og 2020.

Det anslår den ferske prognoserapporten Norsk økonomi, som er utarbeidet av Samfunnsøkonomisk analyse i oktober 2017. Konjunkturrapporten har separate boligprisprognoser for 24 norske regioner, deriblant de seks største byene.

– Forholdsvis høy boligbygging vil kombinert med lavere befolkningsvekst legge en demper på boligprisveksten både i Kristiansand og i Agder-fylkene sammenlignet med landsgjennomsnittet, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

I 2018 forventer analytikerne at boligprisene i Vest-Agder blir stående på stedet hvil. I Kristiansand anslås det at prisene skal opp 0,5 prosent.

Nedenfor kan du se boligprisprognosene for 2017, 2018, 2019 og 2020 med kommentarer og analyser. Du kan også lett beregne hvordan din bolig vil utvikle seg i verdi, hvis prognosene slår til.

Utviklingen i boligmarkedene i Agder-fylkene har vært preget av svært lav prisvekst de siste fem årene. Boligprisene i Vest-Agder steg med kun åtte prosent i løpet av perioden 2011–2016.

Det var nest svakest prisvekst i landet, og 22 prosentpoeng under landsgjennomsnittet, ifølge Samfunnsøkonomisk analyse.

– For 2017 forventer vi en boligprisvekst på 1,2 prosent i Vest-Agder, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i prognoserapporten Norsk økonomi.

I Kristiansand anslås det at prisene i år stiger 1,6 prosent, sammenlignet med fjoråret.

I 2018 vil prisene i Vest-Agder bli stående på samme nivå som gjennomsnittsprisene i 2017, ifølge prognosene. I 2019 og 2020 ventes en boligprisvekst på henholdsvis 1,6 og 3,6 prosent i Vest-Agder.

Analytikerne anslår at prisene i Kristiansand skal opp 0,5 prosent i 2018, og at det i 2019 og 2020 blir en prisvekst på henholdsvis 2,6 og 3,9 prosent.

I prognosene regnes årsgjennomsnitt mot årsgjennomsnitt.

Samlet innebærer prognosen en vekst i boligprisene på 6,5 prosent i Vest-Agder i løpet av de fire årene fra 2017 til og med 2020.

Boligprisutviklingen henger tett sammen med bankenes utlånspraksis og rentenivå. Lave renter de siste årene har gitt en kraftig økning i gjeldsgraden blant husholdningene og er en viktig forklaring bak den høye boligprisveksten på landsbasis, påpeker Samfunnsøkonomisk analyse.

– Vi venter at rentene holdes lave gjennom hele prognoseperioden, og at første renteheving først kommer i begynnelsen av 2019. Potensielt noe høyere utlånsrenter mot slutten av prognoseperioden vil således virke svakt dempende på boligprisene i 2019 og 2020, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

I tredje kvartal falt boligprisene i Vest-Agder 1,6 prosent sammenlignet med foregående kvartal, ifølge tall fra Eiendom Norge. Kristiansand hadde et fall på 1,6 prosent, mens prisene i Mandal og Søgne falt med henholdsvis 2,1 og 0,9 prosent.

Til sammenligning falt Oslo-prisene 5,8 prosent i samme periode.

– Ser små endringer

Eiendomsmegler Gustav J. Sædberg i Meglerhuset Sædberg i Kristiansand oppfatter boligmarkedet i Kristiansand er stabilt.

– Vi ser små endringer hver måned, og vi tror på en videre stabilisering av prisene. Det er størst konkurranse om de boligene og leilighetene som er «ferdig oppusset» og klare for innflytting, sier Sædberg.

Overskuddstilbud av boliger

– Sammenlignet med befolkningsveksten, bygges det forholdsvis mange boliger i regionen, og det ser det ut til å være et overskuddstilbud av boliger. Svake omsetningstall i nyboligmarkedet kan ses på som en konsekvens av dette, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.

Sammenlignet med resten av landet har boligbyggingen de siste årene vært høyere enn hva befolkningsveksten skulle tilsi, mener analytikerne.

Mens det i løpet av femårsperioden fra 2012 til 2016 ble bygget 0,52 boliger per nye innbygger i Norge, var de tilsvarende forholdstallene i Vest-Agder 0,62.

Samfunnsøkonomisk analyse forventer også nokså høy boligbygging i årene fremover sammenlignet med befolkningsveksten.

– Vi legger til grunn at det fullføres om lag 1.200 nye boliger i Vest-Agder i år. Boligbyggingen vil tilta i 2018 før den avtar mot slutten av prognoseperioden, skriver Samfunnsøkonomisk analyse i rapporten.

I Kristiansand er situasjonen annerledes enn i fylket for øvrig. Her har boligbyggingen den siste femårsperioden stått i bedre forhold til befolkningsveksten, ifølge rapporten.

– Vi forventer en forholdsvis lav boligbygging på om lag 550 nye boliger i 2017. Boligbyggingen tar seg opp til nær 750 nye boliger i 2018, for så å avta til om lag 600 boliger i 2020, sier Samfunnsøkonomisk analyse.

Etterlyser flere småhus

Sædberg merker også urbaniseringstrenden i Kristiansand.

– Mange ønsker å bo sentrumsnært med god tilgang til alle fasiliteter. Det bygges jevnt videre med leiligheter også sentrumsnært for å dekke denne etterspørselen. Vi tror selv at man også bør bygge flere småhus som passer for de «voksne» som ikke er helt klare for å flytte i leilighet, sier Sædberg.

Venter moderat befolkningsvekst

Mye av befolkningsveksten i Agder-fylkene kommer i Kristiansand. Særlig i 2012, 2013 og 2014 var befolkningsveksten der veldig høy, med en årlig vekstrate opp mot 1,8 prosent. Det var særlig økt innenlandsk tilflytting som trakk veksten opp disse årene, ifølge rapporten.

I takt med nedgang i innenlandsk flytting har befolkningsveksten falt noe i Kristiansand, og i 2016 var befolkningsveksten på 0,9 prosent, skriver analytikerne.

– Veksten i første og andre kvartal av 2017 har vært på 1,1 prosent. Vi forventer at befolkningsveksten i Kristiansand og Agder-fylkene vil være moderat utover i prognoseperioden, skriver Samfunnsøkonomisk analyse.